房屋面積實測開發商可不通知購房人

讀者李先生問：收房時開發商給了我一份面積實測報告，
比之前多了好多面積，
開發商在進行面積實測的時候是否應該通知我？北京京華律師事務所王佳紅律師解答：開發商作為產權人，
有權委托測繪單位測繪，
但法律沒有強制要求開發商通知購房人參加。
若購房人對面積有異議，可自行委托測繪單位進行測繪。

房子交付時應注意的一般性問題及幾點看法，望對各位有助(轉~~~~)
1.售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎？
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。
參考法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條
2.房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什麼？
（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。
參考法條：《廣告法》第三十七條3.什麼是建築面積？
建築面積包括兩個部分：一部分是套內建築面積，一部分是分攤的公用建築面積。它的計算公式是：建築面積＝套內建築面積+分攤的公用建築面積。
套內建築面積包括三個部分：套內使用面積，套內牆體面積，陽台建築面積。它的計算公式是：套內建築面積＝套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套內牆體面積包括兩個部分：一部分是公用牆體面積，一部分是非公用牆體面積。公用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積；非公用牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
公用建築面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建築面積。分攤的公用建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建築空間原始設計的使用功能。分攤的公用建築面積＝套內建築面積×公用建築面積分攤系數
參考法規：《建築面積計算規則》4.公用建築面積的分攤原則是什麼？
①公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內。②為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建築面積，為各次分攤的公用建築面積之和。③公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房分攤的建築面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
參考法規：《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》5.哪些公用建築面積可以分攤？
整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。②套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體面積水平投影面積的一半。③計算建築面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
參考法規：《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》。
6.哪些公用建築面積不能分攤？
①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。7.面積變了，購房者可以退房嗎？
經有關部門批准以後，商品房的面積可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。
開發商沒有在規定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發商要承擔違約責任。
參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條
8.面積誤差比的公式是什麼？
面積誤差比＝產權登記面積－合同約定面積
合同約定面積×100％
參考法規：《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》9.處理房屋面積糾紛的原則是什麼？
合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
參考法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條10.買房一般要交哪些稅？
（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。
參考法條：《北京市人民政府關於修改北京市契稅管理規定的決定》第一條、第二條11.買房一般要交哪些費？
房屋所有權登記費。（2）公共維修基金。(3)綜合地價款。（4）證件工本費。12.收房時還查看哪些文件？
《商品房面積實測技術報告書》、《物業管理公約》。
13.室內環境檢測報告一般由開發商提供嗎？
2002年7月1日以後開工的項目，開發商必須提供室內環境檢測報告。2002年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內環境檢測合格為交付條件的，開發商也要提供室內環境檢測報告。
14.開發商什麼時候算交房？
當商品房已經竣工，並且達到交付使用條件以後，開發商會書面通知購房者辦理交接手續。在進行交接的時候，開發商要提供一表兩書（《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》）、《商品房面積實測技術報告書》、室內環境檢測報告和《物業管理公約》。當購房者認為房屋符合約定，並且在《房屋驗收交接單》上簽字以後，開發商就完成了房屋的交付。如果開發商提供的文件不全，購房者有權拒絕接收房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商來承擔。
15.何種質量問題可以退房？
經有關機構檢測後，確實發生房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發商承擔違約責任。
16.“不交費就不給鑰匙”合法嗎？
有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發商要求購房者在領鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續。購房者要清楚，有些費用不是由開發商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務機關繳納的。如果購房者沒有委托開發商代辦，開發商就不能代為收取。②公共維修基金：此項基金只能用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造，一般由開發商代收，但是開發商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，費用應由開發商交納。

在商品房買賣糾紛中，面積問題所占比例最大。某些不太“規矩”的房地產商利用購房人沒有能力復測整幢建築的建築面積的弱點，在面積上大搞貓膩兒，一方面讓購房人補繳3的購房款，另一方面讓購房人少得3套內建築面積。房地產商的做法不僅使購房人要為增加的看不清的公攤面積補交購房款，還要長年為其支付物業服務費和供暖費等各種費用，可以說這個莫名其妙的花銷要伴隨購房人一生。

購房人要避免在面積問題上吃虧，就要在約定合同第三、四、五條上下些功夫。

面積概念要搞清

已由具有房產測繪資格的單位實施測繪，並且測繪成果已經過房地產行政主管部門審核通過的建築面積為產權登記面積。購買預售商品房的購房人一般應劃掉合同第三條中［產權登記］選項，保留［合同約定］選項，並務必在合同第三條中同時約定清楚建築面積和套內建築面積，有可能的話可再爭取多約定一個套內使用面積，以便自己測量，並明確陽台是［封閉式］，還是［非封閉式］。

商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積由套內使用面積和套內牆體面積及陽台面積組成。人們常說的使用率是套內使用面積與建築面積之比。一般情況下設計合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72—75之間，高層板樓住宅約在78—80之間，多層住宅建築約在85左右。購房人買樓前可先通過計算自己所買房子的使用率，來判斷房子的設計和價格是否合理？

購房人在約定套內建築面積時應注意以下幾個問題：

1.套內建築面積含套內牆體面積，盡管外牆只有一半厚度計入套內建築面積，但對磚結構的房子來說，底層的牆體厚，上層的牆體薄，所以同樣的單元，樓上樓下的套內使用面積還是有差別的；同一層來講，即使相同的套內建築面積，把角的單元比夾在中間的單元套內使用面積也會小一些。

2.即使是套內使用面積也不是地毯面積，因為房間裡的管道井是要計入套內使用面積的。因此購房人買房時最好讓房地產商標清楚管道井的面積有多大。由於現在提倡戶外查表，暖氣也將分戶計量，過去老房子裡的很多豎管在新房子裡會變成橫管，購房人買房時要小心管道井是否只放著你買的房子的豎管，別把公共的豎管井計到自己的套內建築面積裡。

3.套內建築面積還包括陽台建築面積。購房人要搞清封閉式陽台的面積按其外圍水平投影面積計算；非封閉式陽台的面積按其外圍水平投影面積的一半計算。購房人還應知道陽台的封閉方式是以經過報批的商品房規劃設計圖為准，房地產商不能擅自變更其封閉方式。已出售的房子，半封閉陽台是不能隨便改為全封閉陽台的。

4.按規定有些面積可以計算面積，有些面積是不可以計算面積的。為避免不必要的糾紛，購房人買房時最好向房地產商問清楚所有“不完整”(低於層高)高度的面積哪些算套內建築面積。比如：現在比較時髦的“飄窗”算進了套內建築面積多少？蓋在房子裡的分體空調機位算沒算進套內建築面積？還有房間裡有樓梯的、閣樓的，那些面積如何算套內建築面積？

按套內建築面積計價也不可忽視公攤面積

由於《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十四條做出了“預售商品住宅的，應當按照套內建築面積計價”的強制性要求，簽訂購買商品住宅預售合同時，購房人和房地產商在約定第四條時只能選擇填寫新修改的合同范本中該條的“1.按套內建築面積計算”。

在這裡特別提醒購房人注意的是：按套內建築面積

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