順德區國家稅務局北滘稅務分局房產稅征稅問題

順德區國家稅務局北滘稅務分局房產稅征稅問題

房產稅是以房屋為征稅對象,依據房產計稅余值或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種財產稅。
如何正確申報房產稅？
應在以下方面下點功夫：1、房產概念要清晰；2、房產原值要准確核算；3、征免界線要弄清。4、如實申報。
一、應納房產稅的房產概念要清晰。
1、應稅的房產。"房產"是以房屋形態表現的財產。房屋，是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
2、不屬房產的建築物。獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬於房產。（單獨取得建造結算憑證，可單獨核算。）
3、分別設置賬薄。作為企業，應稅房產與不屬於房產的建築物，，應分別在‘固定資產’賬簿內單獨設置明細賬。
二、房產的原價要准確核算。
房產原值是自用於經營的房產計算房產稅的依據。總局（86）財稅地字第008號文規定，"房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿'固定資產'科目中記載的房屋原價。
  房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。關於房屋附屬設備的解釋，主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。
屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。（87）財稅地字第003號。
如果房產的原價不全面、准確核算，稅局作為所得稅與房產稅的違法行為處理。
  最近，2003順德地稅第8期，登載的《咨詢問答》解釋：涉及舊企業的配電、供水、消防、通風等房屋配套設備，如單獨計算價值，（有獨立購建憑證），並作為單項固定資產管理的，可不計入房產原值計征房產稅（城市房地產稅）；房屋維修支出，如達到固定資產改良支出標准的，（即達到原價值20%以上的），則應增加房產原值。以上計算原價的依據准確了，可適當節稅。
三、土地使用權的受讓支出，應單獨核算。
  企業的土地使用權的受讓支出，無房產的場地部分是屬於無形資產的范疇，不同於房產的核算，計提折舊費的年限也有區別。
但也會有的企業會計員將取得建房的土地使用權的受讓支出，無房產的場地不單獨核算，籠統地加在房產的原值統計、申報，這樣，既混淆了固定資產和無形資產的折舊依據，造成錯誤計提折舊費，也多交了房產稅。
四、准確劃分應稅房產與免稅房產
  房產稅應納稅的范圍是自有自用於生產經營的和出租的房產。
房產稅以用途劃分征稅、免稅的界線，若一座房產有應稅或免稅共用，如能將應稅、免稅項目用的劃分清晰，則可分別征稅或免稅，實行節稅。
例如一座房產有多種用途，對應稅、免稅項目用的劃分要求：方位明晰，要劃分各種用途的定位，（例如將自用與出租方位要明顯確定，自用於個人居住與經營用的層次分明，用於存貨的住房應定為經營之用。）；各種用途的建築面積要申報准確；價值要劃准，（以建築面積除以總價值，可求出應稅項目用、免稅項目用的價值。）；是出租的，簽訂不同用途的《租賃合同》（個人自有的房產，出租給私人作住宅用的房產或營業用的分開租值與合同。）

2005年10月以後，國家稅法對房產稅政策作出了兩項新的規定，一是10月份總局以國稅發[2005]173號文件下發了《國家稅務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》，明確了凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅；二是12月份財政部和稅務總局以財稅[2005]181號下發了《財政部、國家稅務總局關於具備房屋功能的地下建築征收房產稅的通知》，就具備房屋功能的地下建築的房產稅政策作了明確。應該說，兩個文件都增加了房產稅稅基，特別是後一個文件，將原來不征稅的具備房產功能的地下建築列入了房產稅征稅范圍。

一、將地下建築列入征稅范圍

按照原來《財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（[86]財稅地字第8號）第十一條規定，為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅。新文件廢止了這一規定，重新明確為：凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。新規定也統一了原來各地稅務部門對此存在的政策理解與征稅方面的差異。

但是，新規並不是指所有的地下建築都要征稅，需要征稅的建築必須符合房產的特征概念。文件對房產稅中房產的概念作了界定：具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與此不符的其他地下建築，如地窖、池、窯、罐等，不屬於征稅范圍。

二、調整了計稅方式

按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；而新的政策提出了一個新概念，即“應稅房產原值”。具體為：

1.工業用途房產，以房屋原價的50―60%作為應稅房產原值；

2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70―80％作為應稅房產原值。

確定計稅房產原值後，計算地下建築的房產稅方法與原計算方法一致。

舉例：某單位有單獨兩處應稅地下建築設施，分別為工業用途房產和非工業用途房產。房產原值分別為20萬元和30萬元。該省規定房產稅依照房產原值一次減除30%後的余值計算繳納。同時規定：工業用途地下建築房產可以原價的50％作為應稅房產原值；商業和其他用途地下建築房產可以原價的70％作為應稅房產原值。則：

工業用途房產應納房產稅的稅額＝20×50％×（1―30%）×1.2％＝840（元）。

非工業用途房產應納房產稅的稅額＝30×70％×（1―30%）×1.2％＝1764（元）。

三、與原政策規定相同的部分

需要注意的是，新的政策調整征稅對象是指獨立建立的地下建築，對於非獨立的與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算征收房產稅。因為按照會計制度規定，與地上房屋相連的地下建築，原本就是作為統一的房產原值計入會計帳簿反映的，這也是符合稅法規定的。[86]財稅地字第8號規定：房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

新規規定了出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算征收房產稅。這點與原來的政策規定和稅務部門實際的執行情況也是相同的。

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