購買轉按揭房能公證嗎？

購買轉按揭房的全程

《私人理財》雜志報道趙小瑞和妻子3年前來到廣州工作。由於夫妻都是外地人，趙小瑞所在公司提供了相對寬大的房子，兩人自然也樂得其所，沒有買房置業。
2005年6月，趙小瑞跳槽到了一家更有發展前途的公司，夫妻倆不得不搬出原來公司的住房。趙小瑞迫切希望在“花城”廣州擁有一套自己的住房。

趙小瑞和妻子開始了尋房買房的“艱難歷程”，他們每天在各大樓市穿梭。售樓小姐把房子吹得天花亂墜，可見了廬山真面目後，不是價格昂貴就是地段不好，再不就是周邊環境有瑕疵。趙小瑞為房子的事情傷透了腦筋。
這時，朋友向趙小瑞推薦了一套120平方米的房子，房主向銀行貸款20年，由於要出國發展，無心再供房，有意將房子以50萬元出售。趙小瑞帶著妻子去看這套房子，妻子非常喜歡房子的設計和結構，周邊環境也幽雅，而且由於房子位於教育強區東山執信路，對將來孩子上學也是好事。
終於尋得一套滿意的房子，可趙小瑞夫婦又有了新的顧慮，貸款的房子能買嗎？辦理的手續復雜嗎？用哪種方式買較合算呢？
趙小瑞咨詢得知，根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，借款人轉讓設定抵押權的房地產，必須經過抵押權人同意，並將轉讓所得價款用於提前清償所擔保的債權。作為購房人，需要重新向銀行申請按揭。於是，趙小瑞對購貸款房可以付款的方式進行了逐個的計算和比較。
如果趙小瑞一次性付款的話，手續相對簡單些。辦理手續時，賣方需要帶有身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權證、共有人同意出售的證明等相關的證件。趙小瑞需准備身份證、戶口本、人名章、《房屋買賣合同》證件。趙小瑞需要支付的費用是：契稅（評估價的1.5％）＋印花稅（城建稅及教育附加稅）（房價的0.05％）＋測繪費＋權屬登記費+工本費＋過戶登記費＋查檔費＋印花費。

所需的費用如下：

契稅:500000×1.5％＝7500元；
印花稅:500000×0.05％＝250元；
其它費用：測繪費+權屬登記費+工本費＋過戶登記費+查檔費＋印花費,約300元；
買房交易費用總計為：8050元。

一次性付款（價格50萬元套內面積120平方米的房子為例）合計契稅（房價的1.5％）印花稅（房價的0.05％）測繪費＋權屬登記費+工本費＋過戶登記費+查檔費＋印花費8050元7500元250元300元

但是，趙小瑞考慮目前自己的存款只有55萬元，若拿50萬元一次性買斷房子，手裡就沒有儲備的資金了。而且妻子還想在一兩年內添個小寶寶，生育費用已是一筆巨大的支出，加上得為孩子儲備一些教育資金，這樣算來手頭資金並不寬裕。於是趙小瑞也考慮了商業貸款即“轉按揭”。
轉按揭是指在個人住房貸款還款期內，因借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新的購房人發放的、用於其購買作為抵押物的房屋的貸款。簡單地說，就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。
“轉按揭”在法律上沒有任何問題，新的買房人只要經過嚴格資信審查，銀行確認其有償付能力，通過債務轉移，將負債人變更，銀行可以先給出轉讓貸款的承諾，買賣房屋的雙方就可以到房管部門辦理產權登記手續。但是，現貸款人貸款年限不能超過前業主。
“轉按揭”的實質就是已購房產的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而買入該房產的人，可向銀行申請二手房購房貸款。“買賣”兩訖後，該房產的借款人就從前一個購房人變更為現購房人。
按揭購房的還款方式有兩種，一種是等額本息還款（簡稱：等額法），即每月還款額相同，便於安排家庭收支計劃；另一種是等額本金還款（簡稱：遞減法），每月歸還的本金不變，利息逐月遞減。兩種還款方法各有所長，後者比較適合積蓄資金以存入銀行或購買債券為主的家庭。趙小瑞一家手頭上還有其它投資，且投資回報率高於貸款利率，仔細權衡之下，趙小瑞選擇了前者。
趙小瑞想首期付款20萬元，貸款30萬元，貸款年限15年，月還款額2400元左右，以自己和妻子兩人總額12000元的工資，月供2400元是沒有任何壓力的。
若轉按揭的話，賣方需准備身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權證、共有人同意出售的證明；趙小瑞需准備夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、學歷證書、兩張一寸彩照，原件及復印件，收入證明，《營業執照》復印件加蓋公章，委托專業按揭公司即可。

辦理手續的流程如下：

第一步，賣方向銀行提出申請。
第二步，銀行經審查同意，由銀行、賣方和買方簽訂協議，銀行同意賣方轉讓住房，賣方承諾將售房款優先用於償還銀行貸款並授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。
第三步，賣方和買方簽訂住房轉讓合同。
第四步，買方向銀行提出新的貸款申請。
第五步，銀行經審批同意後，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。
第六步，銀行與賣方到房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續，賣方與買方辦理房屋產權過戶手續，銀行與買方辦理新的抵押登記手續。
第七步，銀行對買方發放貸款，根據買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然後根據賣方的授權，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
其業務流程為：原借款人(賣方)提出申請→簽訂三方協議→簽訂住房轉讓合同→買方提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續→發放貸款→歸還貸款
趙小瑞需要支付的費用為：契稅（房價的1.5％）＋印花稅（房價的0.05％）＋律師費（貸款的1.2％）＋評估費（房價的0.3％）＋保險費（貸款額×1.2‰×貸款年限×折扣）＋測繪費＋權屬登記費+工本費＋過戶登記費＋查檔費＋印花費＋合同公證費＋委托公證費＋查冊費＋轉案費。

計算費用如下：

契稅：500000×1.5％＝7500元；
印花稅：500000×0.05％＝250元；
律師費：300000×1.2％＝3600元；
評估費：500000×0.3％＝1500元；
保險費：300000×1.2‰×15×0.7＝3780元；（備注：1年不折，2~5年9折，6~10年8折，11年以上7折）
其它費用：測繪費+權屬登記費+工本費＋過戶登記費＋查檔費＋印花費：約300元；合同公證費為300元；委托公證費200元；查冊費100元；轉案費200元。
那麼，買房交易費用總計為：17730元。

“轉按揭”付款（首付20萬元，貸款30萬元，年限為15年為例）合計契稅（房價的1.5％）印花稅（房價的0.05％）律師費（貸款的1.2％）評估費（房價的0.3％）保險費（貸款額×1.2‰×貸款年限×折扣）測繪費＋權屬登記費+工本費過戶登記費+查檔費＋印花費合同公證費委托公證費查冊費轉案費17730元7500元250元3600元1500元3780元約300元300元200元100元200元

雖然一次性買房要比辦理轉按揭節省了17730—8050=9680元的費用，但是多了30萬的支出不可避免地對趙小瑞一家的生活帶來沉重的負擔，勢必將影響未來的生活質量。
趙小瑞與妻子經過周密的計算考慮，雖然“轉按揭”手續復雜，交易費用相對高些，但從自身的長遠利益來看，“轉按揭”更適合他們的經濟現狀，而且目前有部分銀行和中介機構為想“轉按揭”買貸款房的人提供了周詳的服務，復雜手續也迎刃而解了。（鳴謝廣州市匯瀚顧問有限公司、廣州廣信律師事務所張成勇律師）

來源：ce.cn

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