"買房協議"應注意什麼？

購房合同中有哪些主要內容
所謂購房合同也就是房產買賣合同，是指經雙方當事人約定，一方轉移房產所有權於他方，同時由他方支付價款的契約。契約中出賣房產所有權的一方叫出賣人，即甲方；支付房產價款的一方叫買受人，即乙方。房產買賣合同包括以下主要內容：
（一）房屋
也就是經濟法律關系中所講的“標的”，即雙方當事人權利義務共同指向的對象。所售房屋必須是屬於賣方所有，倘若是與他人共有房產，必須征得他人的同意才能轉移產權、出售房屋。在售房條款裡應包括房屋的數量和質量。在數量上應明確計量單位，在質量上應明確房屋是高層建築還是多層建築、或是平房，以及房屋座落的地點、房屋的結構、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外，對於房屋的環境、配套設施以及物業管理都必須明確清楚。此條款可采用以下格式：“乙方購買甲方座落於＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷號的房屋＿＿＿棟＿＿＿間，建築面積為＿＿＿平方米。”
（二）價款
價款是一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價，是買受人最主要的義務。它既是房產買賣合同中最重要的內容之一，也是房屋面積、房屋質量的價值表現。在合同中應明確支付貨幣名稱、單價、總價以及付款方式。例如預購房屋按暫定價先付房款40％，其中10％為定金；待房屋建成一半時再付30％；房屋竣工交付使用後按實際售價結清尾款。如是現房交易，可直接采用“乙方所購房產的交易價格為＿＿＿元”的合同形式即可。對於廣告售房也要進行逐一核算，切不可輕信廣告價格。
（三）履行合同的期限和方式
主要是指房屋支付的日期和交付手續，房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例如，房價是現鈔支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付，還是在買受人所在地支付，都應規定清楚明白，切忌模稜兩可。此條款一般采取的格式是：“乙方應於＿年＿月＿日前向甲方付清房產款項（如是匯款，其交款日期以匯款時間為准）。乙方交給甲方現金＿＿元，其余＿＿元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方。”
（四）產權登記
這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁，也是購房最重要、必不可少的一環。如果不辦理產權登記，房產轉移在法律上也就沒有效力，日後如發生產權糾紛，將對買受人產生不利，帶來一系列不必要的麻煩。因此，在合同中應明確產權登記時雙方的職責分工、產權登記的時間以及有關費用等。此條款在購房合同中的格式參見《商品房購銷合同》標准本文第19條。
（五）稅費負擔
根據有關法律的規定，確定應負擔的稅費。產權過戶登記費、印花稅、契稅及其他應由買受人承擔的費用，由買方承擔。采取的格式為：“甲方承擔房產交易中房產權應征收甲方的交易額的＿＿％的交易費；承擔公證費、協議公證費。乙方承擔房產交易中房產權應征收乙方的交易額的＿＿％的交易費；承擔房產交易中國家征收的一切其他稅費。”
（六）房屋基地使用權
我國的《憲法》和《土地管理法》對此作了明確規定：房屋基地所有權屬於國家或者集體，當事人無權通過房產買賣獲得房屋基地所有權，房屋所有人對其基地只有使用權。同時，房屋所有人還必須服從城市建設規劃的要求，按規定繳納土地使用費。此條款可在產權登記時進行附加說明即可。
（七）違約責任
即違反合同的責任，是指合同的當事人違反合同所引起的法律後果。合同訂立後，當事人應當按照訂的條款履行自己的義務，但是由於主觀或者客觀原因，仍不可避免地存在著不履行合同義務的情況。當事人訂立合同以後沒有履行自己應盡的義務，叫做違約或違反合同。在購房合同中，賣方不履行合同的主要表現有：逾期交割房屋；交割的房屋存在嚴重的質量問題；賣方出賣的房產，在產權上存在暇疵等等。買方違約的主要表現有：不按期支付價款；無正當理由不受領賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔的民事責任有：強制履行合同，支付違約金，賠償損失等。此條款采取的形式為：“乙方必須按期向甲方付款，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產款＿＿％的違約金。甲方必須按期將房產交付給甲方使用，否則，每逾期一天，應向乙方償付違約部分房產款＿＿％的違約金。”
（八）其他款項
主要還應包括合同主體，公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同訂立，享有權利、承擔義務的合同當事人。購房合同中應對合同主體加以說明，其格式為：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方是＿＿＿（某人或某單位），代表人是＿＿＿。”對於經過公證的合同在合同中以“本合同經國家公證機關＿＿＿公證處公證”的形式加以說明。最後合同中還應說明：“本合同一式＿＿份。甲方產權人各一份。乙方一份，＿＿＿＿房產管理局、公證處各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（簽名）＿＿、代表（乙方）＿＿、簽名＿＿、地址＿＿、電話
＿＿＿”以及年月日等。
買房人和房地產商都有權寫“補充協議”

房地產商在讓買房人簽合同時，往往會把《合同》或《契約》與“補充協議”一起交給買房人，並告訴買房人：他們用的是政府標准合同，不能修改，這時您千萬不要被唬住。印有“北京市房地產管理局制”字樣的《契約》是政府統一印制的，但補充協議卻是房地產商自己印的，房地產商可以寫補充協議，買房人也同樣有權寫！

要搞清公證和律師的作用

房地產商和買房人簽合同時，經常會請公證處人員或律師在場，也有的是請律師或公證處辦理公證手續。對此，沒有經驗的買房人往往會產生錯覺，誤以為經過律師或公證的合同一定是公平的。在這裡，買房人沒有搞清公證的是什麼？房地產買賣公證的是簽約人的身份、簽約人的行為和簽約內容是否違反法律，注意公證上寫的是“合同是否符合法律”，可並沒有寫“合同是否公平”。
同樣，買房人也沒有搞清簽約時房地產商請來的律師作用是什麼？他們的作用僅僅是“見證”而已，簽約後發生糾紛，他們可沒責任替您打官司，除非您另外花錢，專門請他為您打官司。千萬不要認為律師是“公正”的，他們的執業標准不是“公正”，而是“不違法”。可能有的買房人會說：律師費可是我出的，但您想沒想過：律師是誰找的？換句話說：生意是誰給的？明白這個道理，將來這個“見證”律師變為房地產商的法律代表或出庭代理人，您就不會感到奇怪了！對於“見證”律師，我個人的觀點同樣是：如果合同上蓋了“北京市房地產市場管理處”的商品房登記專用章，“見證”不“見證”是一樣的。

買的什麼房要明確

買房人更要明確自己買的是成品房（不裝修就能用的房），還是初裝修的房（須再裝修後才能使用的房）。《示范文本》對此問題並沒有專門條款加以明確，只在第八條“交付期限”中的交付條件有間接反映，所以就不很明確，在發生糾紛時，對買房人顯然不利。因此，建議買房人一定要堅持用專門條款將自己買的是什麼樣的房直接表述清楚。

面積差異處理宜選用《示范文本》第二種方法

第一次買房人可能不知道，買東西擔心的是缺斤短兩，買房卻要注意交房時“建築面積”增大，因為增大的面積絕不是房地產商好心送給您的，而是房地產商強買強賣的一種手段。有的房地產商為了吸引買家，在賣房時故意將“建築面積”寫小，來降低每套房的售價，交房時再以“誤差”為借口，讓買房人另付一筆“補差”款。大家要留意的是這個“誤差”可能不是3％以內，而是百分之十幾或更多，而且這種“誤差”往往只出在“建築面積”上，而“實用面積”卻有可能反而減小，讓作為上帝的您不僅要為籌集預算外的款項而犯愁，以後還要每年為並不實用的“建築面積”負擔沉重的物業管理費和供暖費或中央空調費。新版《示范文本》第五條第二種選擇避免了房地產商耍滑頭，我認為買房人宜做此項選擇。特別需要指出的是，我們比較房子的大小，直觀的是“實用面積”或“使用面積”，過去公房交房租也是按“使用面積”交的。
新的《示范文本》中沒有“使用面積”、“實用面積”、“實用率”等老百姓常用的詞，也許是專家們認為這些用詞不嚴謹，而用了一個新詞“套內建築面積”。雖然“套內建築面積”不和我們老百姓理解的“使用面積”或“實用面積”完全一致，但至少這些“建築”是建在您買的房子裡，而不受公共建築面積（諸如大堂、電梯、樓道、會所所占面積）的影響。因此，我認為買房人選擇“套內建築面積”計價較有保障，當然，如果您能將房地產商在“售樓書”或“廣告”上寫的“實用率”補充到合同裡更好。否則，您選了“按建築面積計價”或“按套計價”，而沒有約定“實用率”，如果交樓時趕上“實用率”縮水，您只能是欲哭無淚。

賠償利率要確定具體數字

《示范文本》有幾處提到房地產商如果違約“按____利率”付給買房人利息。過去《契約》文本上是“按xx銀行固定資產貸款利率計算”，我建議買房人不要這樣選。因為貸款利率不是老百姓能查得清的，不同銀行、不同貨幣、不同時期、不同對象、不同科目，五花八門，最難的是沒有一個銀行接受老百姓查詢，法院也不會幫您查。因此，您和房地產商簽合同時最好規定一個明確的數字（如：年息8％）。

交付期限免責條款要特別小心

過去《契約》中，房地產商延期交樓惟一可以免責的是“不可抗力”，他們為了保護自己，拼命地把並不屬於“不可抗力”的條款往“補充協議”裡塞，例如：“天氣影響”、“異常困難”、“重大技術問題不能及時解決”、“市政配套”等等。這次《示范文本》“不可抗力”免責變成了“特殊原因”免責，“不可抗力”有“法”界定還爭論不休，“特殊原因”則根本無“法”界定。
在這裡，買房人保護自己辦法是：盡可能不讓房地產商在《示范文本》第八條“特殊情況”裡加條款，如果房地產商一定要加，就一定要寫詳細。比如：天氣影響以政府向社會正式公開發布為准，不然誰能保證天不下個雪、刮個風；“異常困難”、“重大技術問題”每個工程都會出現，這是房地產商應事先估計到的；“市政配套”如是配合工程完成的一個內容，當然也不能接受為“特殊情況”。
為了多一些對自己的保護，買房人最好能在簽署合同時說服房地產商在《示范文本》第九條第2款裡約定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地產商逾期交房的，最多不得超過xx日，超過時，買房人有權解除合同，合同解除自買房人書面通知房地產商之日起生效。房地產商應將買房人交付的定金、房價款及利息退還給買房人。”沒有這個約定，可以說《示范文本》第九條關於房地產商“逾期交房違約責任”的條款如同虛設。能說服法官：房地產商逾期交房不屬於“不可抗力”的，已經是少之又少，要想說服法官：房地產商逾期交房不屬於“特殊情況”，恐怕更是難上加難。您買房後能做的只有慢慢等，有關房地產商逾期交房賠償的條款早已與您無關。

交房條件要寫清

《示范文本》第八條裡規定了交房條件，但1至4項條件都不具體，我建議買房人最好自己選擇填寫第5項，如果您買的是成品房，要寫明房地產商交房時應提交建築工程質量監督部門出具的《建設工程質量合格證書》；如果您買的是初裝修房，要寫明房地產商交房時應提交建築工程質量監督部門出具的《建設工程初裝修質量核定單》。

自己要能監察產權登記

《示范文本》第十五條“關於產權登記的約定”比以前的《契約》對買房人更有利，但也有新的問題：如何知道房地產商是否按時去辦理了備案手續？如果房地產商按時去辦備案手續，但產權登記機關認為材料不全，房地產商算不算違約？產權登記機關接受備案的時間是多長？從備案到發“產權證”的時間又是多長？要解決這些問題，我建議買房人可考慮以下幾個方法：
1．最好的方法是在合同裡規定買房人得到《產權證》的具體時間，但目前較難做到。
2．規定房地產商交房時要出示自己的大《房產證》，也就是說房地產商已有了房產權，已經具備向買房人辦理房屋過戶手續的條件。
3．約定共同到產權登記機關備案，直接了解房地產商是否按時做了這件事和具體了解從備案到領《房產證》所需的時間。
4．明確在約定的時間裡，房地產商提供的材料未能滿足產權登記機關的要求，即屬房地產商違約。
買房不像買日用品，您雖然住進房子

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