"買房協議"應注意什麼？

，可房子並等於是您的，直到有了房產證，房子才真正屬於您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得贏。需要特別告訴大家的是：房地產商說房地局辦證慢，他只告訴了您一半，目前，辦《房產證》是需要些時間，但可沒人攔著去辦手續，手續都沒辦，等著拿證不是白等！真正的秘密是：您把錢交給了房地產商，但房地產商卻不一定向國家交了土地出讓金，不交土地出讓金，即使房子是房地產商蓋的，但並不等於他就有房子的產權，房子還沒有屬於房地產商，他怎麼過戶給您。明白這個道理後，我勸您在簽購房合同時千萬不要忽視了《房產證》的重要性。

鑰匙誰來給

新的《示范文本》取消了過去《契約》規定的買房人要接受房地產商指定的物業公司管理這一內容，分清了本來就不屬於一個合同，不屬於相同簽約人的責、權、利關系。建設部雖然要求新的樓盤不再由房地產商指定物業管理公司，由社會招標產生，但在落實上還有一個過程。因為，新樓盤的物業管理工作不可能回避，《示范文本》沒有的東西，不等於房地產商不寫進“補充協議”裡，所以，您一定要留意在您該拿鑰匙時，會不會殺出一個“程咬金”。
以上是本人對《示范文本》的一些拙見，“補充協議”每個房地產商各有不同的版本，本人無法評說，但房地產商的“補充協議”有一點肯定是共同的，那就是最大限度的保護自己，作為買房人只能是見招拆招、有樣學樣，用自己寫的“補充協議”最大限度地保護自己。好在目前房地產市場是買方市場，主動權在買房人手裡，買房合同又有了選擇余地，只要您謹記，買房子也要“一慢、二看、三通過”，不頭腦發熱、心血來潮，應該比早期買房人幸福得多

注意下面這些細節：
由於大多數買房人沒有購房經驗，又不熟知商品房銷售方面的法律常識，很難在訂立合同時處處設防，這也導致了房地產市場糾紛不斷出現。近年來，由於商品房買賣出現糾紛而訴至法院的案件數量在日趨增多，其中，期房銷售所引發的糾紛更明顯高於現房。在這些案件中，開發商擅自改變房屋最初的規劃設計、未能按時交付房屋以及交付的房屋出現“面積縮水”等，是引發糾紛最普遍的原因。而購房人明明有理，卻常因合同約定存在缺陷，往往最終贏了官司卻賠了錢。

目前，商品房銷售合同大都采用開發商提供的格式合同，其主要內容均為格式條款。但如果合同制定不規范，如合同主要內容約定含混、違約責任約定不明，或者合同對雙方權利義務的約定有明顯傾斜，都會使購房者的利益受到損害。由於預售的房屋從簽訂合同到拿到鑰匙往往要經歷一年多的時間，購房人經過漫長的等待，眼看著新房建成交工，誰都希望盡快搬入新居，如果退房再選別處，不僅時間上賠不起，而且一年多的時間等於白白浪費，這些無形的損失也無法挽回。因此，不到萬不得已，消費者一般不會選擇退房。但如果繼續履行合同，就要按照合同約定執行，其結果是要麼買來的房子面積不夠用，無法實現自己當初的設想；要麼面積過大，還要再交出好幾萬元錢補足面積差價。這些都違反了交易活動應當平等自願的意思自治原則。可見，合同制定得不完善，購房人的合法權益是無法得到保障的。

其實，如果當初簽訂合同的時候在合同條款上細細斟酌，設定利於自己的條款，就不會出現類似情況時如此被動。隨著我國民事法律制度的發展，在不違反法律的前提下，現行的合同法已更充分地尊重和體現當事人的意思自治，保障當事人的合同自由。也就是說，如果合同是雙方自願簽訂的，只要合同條款不損害公共利益，不違反法律和行政法規的強制性規定，在履行了必要的登記手續後，即屬於有效合同。雙方就要嚴格履行，即便條款對一方不利，但只要在簽訂合同時是自願接受，法院亦不能認定該條款無效。因而要使購房人的合法權益得到切實的保障，在制定合同時應力求完善，這是惟一有效的解決辦法。例如面積誤差的處理問題，建設部２００１年頒布的《商品房銷售管理辦法》明確規定，雙方有約定的，從其約定，沒有約定的，按以下原則處理：

一、面積誤差比絕對值在３％以內的(含３％)，據實結算房價款；二、面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣方應當在買受人提出退房之日起３０日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在３％以內(含３％)部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內(含３％)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人……

如果將這一處理原則寫入合同條款，購房人的利益就能得到切實的維護。當然，由於當前房地產法律法規尚不健全，商品房的銷售主要仍由開發商全盤操作，購房者往往處於被動地位，這不僅體現在對房屋基本狀況的了解上，更表現在購房人對開發商提供的格式合同很難有選擇權。但是，對開發商提供的合同，購房人不應被動地接受，而是應當最大限度地調動對合同的審查意識，拿到合同當場就簽字絕對是不可取的。在簽訂合同前，除了審查開發商的資質、銷售資格外，最好向開發商索要一份合同樣本仔細閱讀。對關鍵條款如：地上物的排他權、房屋結構、戶型、套內建築面積、公攤面積、價款及付款期限、房屋及產權證書的交付時間、質量條款、保修責任等關鍵內容更應審慎對待，對合同中沒有約定或約定不明的內容，可以要求另定補充協議。如有必要，向專業律師進行咨詢也是應該的。另外，還需提醒購房者，如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應當考慮到貸款不成的情況，因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補充協議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。

此外，根據《合同法》的規定，雙方還可以在合同中約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。既然法律已賦予當事人更多的契約自由權，那麼，購房人在處分自己的權利時，為什麼不能用足用好呢？一份完善的購房合同無疑是給購買行為上了保險。同時，嚴格的合同條款不僅是雙方履行權利義務的參照，而且也在無形中約束了開發商的銷售行為，如果開發商在合同履行過程中隨意操作，將會受到合同條款的處罰。

合同書合法人產權證是不是本人

注意法律規定條文的同時，不要忘記要把房子的狀況，環境，等問題嚴謹化的體現在合同上，而且如果是從各人手中買的話要有質量和裝潢程度保證書，從開發商處買的話要在合同附加條款裡加上房子正常使用保證期限，這樣給自己留的空間大點，出現問題了就都是不能正常使用，就可以更有利的和開發商交涉了

以上都是個人的買房經驗，參考用

交房這方面的問題還有房屋面積差異的補償```其它的都覺得每個地方都差不多``

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